貨幣環境寬松,一線城市優質資產受追捧

2016 年 01 月 06 日

第一太平戴維斯2015年第四季度上海市場回顧

 

上海甲級寫字樓市場

 

  • 丁香國際商業中心、外灘國際金融中心北板塊、世紀大都會、嘉里不夜城三期一號樓和二號樓于第四季度交付,季度新增供應28萬平方米,2015全年新增供應67萬平方米,將全市核心商務區甲級寫字樓存量推至630萬平方米以上。

  • 本季度全市核心商務區甲級寫字樓平均租金環比增長0.5%,達每平方米每天人民幣8.70元,同比增長1.4%

  • 在近幾個季度新交付項目的吸納作用下,本季度全市核心商務區甲級寫字樓空置率降至6.1%環比下降1.0個百分點,同比下降2.0個百分點

  • 本季度全市核心商務區甲級寫字樓凈吸納量達32.5萬平方米,其中約90%的成交發生在次級商務區,約60%的成交發生在浦東。

  • 2015第四季度,非核心商務區迎來6個新寫字樓項目入市,季度新增供應38萬平方米,2015全年新增供應65萬平方米,存量升至188萬平方米以上。

  • 本季度非核心商務區平均租金維持在每平方米每天人民幣4.9元。

  • 國內投資者持續關注次級商務區及非核心商務區的新建項目,海外投資者則更關注核心商務區核心資產投資和資產改造升值機會。

展望

  • 核心商務區供應持續放量,2016年預計有約180萬平方米新增供應入市,其中包括上海中心28萬平方米的寫字樓供應。

  • 2016年非核心商務區預計也將有近230萬平方米新增供應入市,其中約一半的供應量位于虹橋交通樞紐。

  • 盡管需求活躍,供應持續放量的前景下,新項目間為競爭租戶提供更多優惠,租金及入駐率下行壓力加大。

 

上海零售市場

 

  • 11個月上海社會消費品零售總額累計增速達8.1%,較去年同期下降0.6個百分點。

  • 第四季度共有285,200平方米新項目入市,市區累計年供應量621,400平方米。

  • 核心商圈購物中心首層租金全年同比微增0.9%,至每平方米每天人民幣48.4元,非核心商圈維持不變,為每平方米每天人民幣17.2元。

  • 截至2015年第四季度,核心商圈空置率同比上升1.0個百分點至4.8%,非核心商圈同比下降0.8個百分點至9.5%

展望

  • 預計2016年上海市區內將迎來20個新項目、合計130萬平方米入市開業,其中10%位于核心商圈。

  • 從供應區域來看,七寶為供應最大板塊,將有230,000平方米入市;而五角場隨合生匯開業將成為全市唯一一個集中三個超10萬平方米項目的商業區域。

  • 雖然供應壓力持續,但受迪士尼、夢工廠等旅游、文化項目陸續打造,市場有望從中獲取新的前進動力。

  • 迪士尼開業預計對核心商圈受益更為明顯,預計2016年核心商圈租金漲幅約1.5-2.0%;非核心商圈由于存量及供應較大,項目之間質素差異更為明顯,整體表現預計平穩,其中大體量超級購物中心仍具備一定優勢。

  

上海住宅租賃市場

 

  • 第四季度,一個全新服務式公寓項目開業入市,為市場新增482套租賃單元。

  • 四季度,全市住宅租賃市場平均租金環比上漲0.8%,達到每平方米每月人民幣182.3元,同比上漲1.2%;整體空置率環比小幅上揚0.1個百分點至9.2%,同比下跌1.8個百分點。

  • 全市服務式公寓平均租金環比上漲1.6%,達到每平方米每月人民幣221.2元,較去年同期上漲1.8%;空置率環比下跌1.4個百分點至8.8%,同比下跌3.6個百分點。

  • 全市小業主公寓平均租金繼續保持上揚態勢,環比上漲1.9%至每平方米每月人民幣175.0元,同比上漲2.4%;空置率環比上漲3.7個百分點至14.0%,同比上漲1.8個百分點。

  • 全市別墅租賃平均租金環比下跌0.7%至每平方米每月人民幣149.6元,同比微跌0.2%;空置率環比小幅下跌0.1個百分點至6.3%,同比下跌1.2個百分點。

  • 本季度達成一宗服務式公寓大宗交易,即領盛投資購入長寧區的華園大廈服務式公寓。

展望

 

  • 位于浦東的鉆石碧云服務公寓經裝修升級后將于明年上半年重新開業,共計280套租賃單元。項目由寶鋼股份持有,將由金橋集團旗下的Green Court提供管理。

  • 由于政府支持創業及中小型企業,并視其為未來經濟增長的驅動力,因此上海將繼續吸引大量創業人才,這將使來自國內企業主的租賃需求不斷增加。這些人群兼具獨立和富有,其房屋租金往往可納入公司的運營開支,因此有能力安局于高檔住宅內。

 

上海住宅銷售市場

 

一手商品住宅市場

 

  • 第四季度,全市新建商品住宅新增供應共計約360萬平方米,較第三季度基本持平。

  • 得益于傳統成交熱季、信貸環境持續寬松,加之購房者情緒高漲,使本季度一手商品住宅成交量環比繼續增長22.1%,共計約490萬平方米,為五年以來單季成交量之最。

  • 本季度一手商品住宅成交價格繼續上漲,環比漲幅達5.9%,均價達人民幣每平方米33,900元。至此,2015年全年房價漲幅達18.3%

 

一手高端公寓市場

 

  • 本季度,全新開盤項目占新增高端供應較大比例(41%)。季內共計五個全新高端公寓項目入市,為市場新增695套銷售單元,約13.9萬平方米。

  • 第四季度,一手高端公寓成交量共計約35.4萬平方米,環比增長5.5%,依然為一較高成交水平。

  • 本季度,一手高端公寓成交均價環比繼續上漲2.4%至人民幣每平方米78,400元。

     

住宅用地市場

  • 本季度共計成交21幅含住宅性質的土地,共計約190萬平方米可建面積,環比上漲47.7%

  • 本季度宅地市場火熱,但由于一些郊區地塊成交地價相對較低(低于5,000/平米),因此拉低了平均成交樓板價,至人民幣每平方米18,500元,環比下跌12.8%

  • 房企積極拿地,使成交宅地平均溢價率自今年三季度的71.0%上升至四季度73.8%

  • 值得關注的是,今年1125日,信達以73億元人民幣競得位于楊浦區新江灣地區一純宅地。該地塊占地13.2萬平方米,容積率1.125,折合成交樓板價為人民幣每平方米49,200元,扣除保障房部分,樓板價高達每平方米61,400元,為區域新高。

展望

  • 盡管中央政府已明確將致力于去化庫存、支持樓市,但鑒于上海一直以來為置業熱點城市,因此預計上海將繼續嚴格調控房地產市場,以防止市場過熱。

  • 盡管長效機制的全面施行將有所推遲,但一經落實,將有助于上海房地產市場長期穩健發展,如房產稅全面開征、房地產業營改增等。

  • 2016年伊始,二胎政策全面實行,家庭人口的增加勢必會催熱改善型購房需求,因此將為房地產市場帶來利好。

     

上海投資市場

 

  • 第四季度上海投資市場共達成八宗主要交易,總金額163億人民幣。最為矚目的交易為李錦記(90%)和萬科(10%)斥資67億收購企業天地3號樓。

  • 2015年全年主要投資交易總額達人民幣520億元,同比增長21%。寫字樓收購仍是投資重點,服務式公寓投資意向走強。

  • 純投資目的收購占2015年交易總額85%;境外資本達成全年交易總額52%。與此同時,境內私募股權基金謀求更多資產收購和資產管理機會。

  • 境外房地產信托基金年內共達成3宗核心寫字樓收購,占2015年交易總額21%,投資焦點為享有穩定租金收入的資產,轉向資產長期持有。

  • 險資接連舉牌房地產個股,搶拍土地,加強房地產配置

  • 第四季度土地成交樓面價屢創新高,共有四宗外環外土地成交樓面價突破每平方米2萬元。

  • 10月底中國人民銀行再次下調基準存貸款利率25個基準點,五年期及以上貸款利率降至4.9%,為歷史最低。

展望

  • 貨幣寬松環境下,一線城市優質資產,尤其是上海,將成為資本避風港吸引更多資本涌入,投資者尋求以此抵御二三線城市的低迷。

  • 市中心寫字樓物業仍是投資首選,得益于成熟市場,良好流動性,易于管理和市場透明度。

  • 境內基金加碼增值型投資機會,嘗試資產管理,有別于以往機會型投資策略。

  • 境外基金將持續關注匯率走勢,中國市場投資漸趨謹慎。境內開發商和投資者則會在人民幣貶值中從跨境投資中獲益。

 
 

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