货币环境宽松,一线城市优质资产受追捧

2016 年 01 月 06 日

第一太平戴维斯2015年第?#21215;?#24230;上海市场回顾

 

上海甲级写字楼市场

 

  • 丁香国际商业中心、外滩国际金融中心北板块、世纪大都会、嘉里不夜城三期一号楼和二号楼于第?#21215;?#24230;交付,季度新增供应28万平方米,2015全年新增供应67万平方米,将全市核心商务区甲级写字楼存量推至630万平方米以上。

  • 本季度全市核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.5%,达每平方米每天人民币8.70元,同比增长1.4%

  • 在近几个季度新交付项目的吸纳作用下,本季度全市核心商务区甲级写字楼空置率降至6.1%环比下降1.0个百分点,同比下降2.0个百分点

  • 本季度全市核心商务区甲级写字楼净吸纳量达32.5万平方米,其中约90%的成?#29615;?#29983;在次级商务区,约60%的成?#29615;?#29983;在浦东。

  • 2015第?#21215;?#24230;,非核心商务区迎来6个新写字楼项目入市,季度新增供应38万平方米,2015全年新增供应65万平方米,存量升至188万平方米以上。

  • 本季度非核心商务区平均租金维持在每平方米每天人民币4.9元。

  • 国内投资者?#20013;?#20851;注次级商务区及非核心商务区的新建项目,海外投资者则更关注核心商务区核心资产投资和资产改造升值机会。

展望

  • 核心商务区供应?#20013;?#25918;量,2016年预计有约180万平方米新增供应入市,其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应。

  • 2016年非核心商务区预计也将有近230万平方米新增供应入市,其中约一半的供应量位于虹桥交通枢纽。

  • 尽管需求活跃,供应?#20013;?#25918;量的前景下,新项目间为竞争租户提供更多优惠,租金及入驻率下行压力加大。

 

上海零售市场

 

  • 11个月上海社会消费品零售总额累计增速达8.1%,较去年同期下降0.6个百分点。

  • 第?#21215;?#24230;共有285,200平方米新项目入市,市区累计年供应量621,400平方米。

  • 核心商圈购物中心首层租金全年同比微增0.9%,至每平方米每天人民币48.4元,非核心商圈维持不变,为每平方米每天人民币17.2元。

  • 截至2015年第?#21215;?#24230;,核心商圈空置率同比上升1.0个百分点至4.8%,非核心商圈同比下降0.8个百分点至9.5%

展望

  • 预计2016年上海市区内将迎来20个新项目、合计130万平方米入市开业,其中10%位于核心商圈。

  • 从供应区域来看,七宝为供应最大板块,将有230,000平方米入市;而五角场随合生汇开业将成为全市唯一一个集中三个超10万平方米项目的商业区域。

  • 虽然供应压力?#20013;?#20294;受迪士尼、梦工厂等旅游、文化项目陆续打造,市场有望从中获取新的前进动力。

  • 迪士尼开业预计对核心商圈受益更为明显,预计2016年核心商圈租金涨幅约1.5-2.0%?#29615;?#26680;心商圈由于存量及供应较大,项目之间质素差异更为明显,整体表现预计平稳,其中大体量超级购物中心?#36291;?#22791;一定优势。

  

上海住宅租赁市场

 

  • 第?#21215;?#24230;,一个全新服务式公寓项目开业入市,为市场新增482套租赁单元。

  • ?#21215;?#24230;,全市住宅租赁市场平均租金环比上涨0.8%,达到每平方米每月人民币182.3元,同比上涨1.2%;整体空置率环比小幅上扬0.1个百分点至9.2%,同比下跌1.8个百分点。

  • 全市服务式公寓平均租金环比上涨1.6%,达到每平方米每月人民币221.2元,较去年同期上涨1.8%;空置率环比下跌1.4个百分点至8.8%,同比下跌3.6个百分点。

  • 全市小业主公寓平均租金继续保持上扬态势,环比上涨1.9%至每平方米每月人民币175.0元,同比上涨2.4%;空置率环比上涨3.7个百分点至14.0%,同比上涨1.8个百分点。

  • 全市别墅租赁平均租金环比下跌0.7%至每平方米每月人民币149.6元,同比微跌0.2%;空置率环比小幅下跌0.1个百分点至6.3%,同比下跌1.2个百分点。

  • 本季度达成一宗服务式公寓大宗交易,即领盛投资购入长宁区的华园大厦服务式公寓。

展望

 

  • 位于浦东的钻石碧?#21697;?#21153;公寓经装修升级后将于明年上半年重新开业,共计280套租赁单元。项目由宝钢股份持有,将由金桥集团旗下的Green Court提供管理。

  • 由于政府支持创业及中小?#25512;?#19994;,并视其为未来经济增长的驱动力,因?#26494;?#28023;将继续吸引大量创业人才,这将使来自国内企业主的租赁需求不断增?#21360;?#36825;些人群兼具独立和富有,其房屋租金往往可纳入公司的运营开支,因此?#24515;?#21147;安局于高档住宅内。

 

上海住宅销售市场

 

一手商品住宅市场

 

  • 第?#21215;?#24230;,全市新建商品住宅新增供应共计约360万平方米,?#31995;?#19977;季度基?#22659;?#24179;。

  • 得益于传统成交热季、信贷环境?#20013;?#23485;松,加之购?#31354;?#24773;绪高涨,使本季度一手商品住宅成交量环比继续增长22.1%,共计约490万平方米,为五年以来单?#22659;?#20132;量之最。

  • 本季度一手商品住宅成交价格继续上涨,环?#26085;?#24133;达5.9%,均价达人民币每平方米33,900元。至此,2015年全年房价涨幅达18.3%

 

一手高?#26031;?#23507;市场

 

  • 本季度,全新开盘项目占新增高?#26031;?#24212;较大比例(41%)。季内共计五个全新高?#26031;?#23507;项目入市,为市场新增695套销售单元,约13.9万平方米。

  • 第?#21215;?#24230;,一手高?#26031;?#23507;成交量共计约35.4万平方米,环比增长5.5%,依然为一较高成交水平。

  • 本季度,一手高?#26031;?#23507;成交均价环比继续上涨2.4%至人民币每平方米78,400元。

     

住宅用地市场

  • 本季度共计成交21幅含住宅性质的土地,共计约190万平方米可建面积,环比上涨47.7%

  • 本季?#26085;?#22320;市场火热,但由于一些郊区地块成交地价相对?#31995;停?#20302;于5,000/平米),因此拉?#22303;?#24179;均成交楼板价,至人民币每平方米18,500元,环比下跌12.8%

  • 房企积极拿地,使成交宅地平均溢价率自今年三季度的71.0%上升至?#21215;?#24230;73.8%

  • 值得关注的是,今年1125日,信达以73亿元人民币竞得位于杨浦区新江湾地区一?#31354;?#22320;。该地块占地13.2万平方米,容积率1.125,折合成交楼板价为人民币每平方米49,200元,扣除保障房部分,楼板价高达每平方米61,400元,为区域新高。

展望

  • 尽管中央政府已明?#26041;?#33268;力于去化库存、支持楼市,但鉴于上海一?#24065;岳次?#32622;业热点城市,因此预计上海将继续严格调控房地产市场,以防止市场过?#21462;?/span>

  • 尽管长效机制的全面施行将有所推迟,但一经落实,将有助于上海房地产市场长期稳健发展,如房产税全面开征、房地产业营改增等。

  • 2016年伊始,二胎政策全面实行,家庭人口的增加势必会催热?#32435;?#22411;购房需求,因此将为房地产市场带来利好。

     

上海投资市场

 

  • 第?#21215;?#24230;上海投资市场共达成八宗主要交易,总金额163亿人民币。最为瞩目的交易为李锦记(90%)和万科(10%)斥资67亿?#23637;?#20225;业天地3号楼。

  • 2015年全年主要投资交易总额达人民币520亿元,同比增长21%。写字楼?#23637;?#20173;是投资重点,服务式公寓投资意向走强。

  • 纯投资目的?#23637;?#21344;2015年交易总额85%;境外资本达成全年交易总额52%。与此同?#20445;?#22659;内私募股权基金谋求更多资产?#23637;?#21644;资产管理机会。

  • 境外房地产信托基金年内共达成3宗核心写字楼?#23637;海?#21344;2015年交易总额21%,投资焦点为享有稳定租金收入的资产,转向资产长期持有。

  • 险资接连举?#21697;?#22320;产个股,抢拍土地,加强房地产配置

  • 第?#21215;?#24230;土地成交楼面价屡创新高,共有四宗外环外土地成交楼面价突破每平方米2万元。

  • 10月底中国人民银行再次下调基准存贷款利率25个基准点,五年期及以上贷款利率降至4.9%,为历史最低。

展望

  • 货币宽松环境下,一线城市优质资产,尤其是上海,将成为资本避风港吸引更多资本涌入,投资者寻求以此抵御二三线城市的低迷。

  • 市中心写字楼物业仍是投资首选,得益于成熟市场,良好流动性,易于管理和市场透明度。

  • 境内基金加码增值型投资机会,尝试资产管理,有别于以往机会型投资策略。

  • 境外基金将?#20013;?#20851;注汇率走势,中国市场投资渐趋谨慎。境内开发商和投资者则会在人民币贬值中从跨境投资中获益。

 
 

主要联络人

第一太平戴维斯上海

 
 
江西时时彩怎么停的