第一太平戴维斯2019年第一季度上海市场回顾

步入存量时代,商场同质化竞争激烈,老牌百货亟需转型变革。

上海甲级写?#33268;?#24066;场

核?#32435;?#21153;区

2019年第一季度,核?#32435;?#21153;区有三个全新写?#33268;?#39033;目入市,为市场带来约10.5万平方米办公面积。截至季末,全市核?#32435;?#21153;区甲级写?#33268;?#23384;量升至890万平方米。新项目包括:

  • 瑞明大厦,陆家嘴
  • 富士康大厦,陆家嘴
  • 国贸中心二期G2,徐?#19968;悖?#24050;整栋出租予阿迪达斯)

季内净吸纳量?#24067;?#32422;8.8万平方米,同比增长24%。然而浦西核?#32435;?#21153;区已连续第三个季度录得负吸纳量(-12,500平方米,2019年第一季度)。

核?#32435;?#21153;区甲级写?#33268;?#31354;置率环比上升0.1个百分点至12.5%。

核?#32435;?#21153;区甲级写?#33268;?#31199;金指数环比下跌0.1%,至每平方米每天人民币9.01元。

非核?#32435;?#21153;区

一季度,非核?#32435;?#21153;区?#24067;?#20004;个全新项目交?#24230;?#24066;,为市场带来9.8万平方米新增供应。

同核心市场表现类似,非核?#32435;?#21153;区写?#33268;?#31354;置率环比上升1.9个百分点至33.9%;租金指数环比下跌0.2%,至每平方米每天人民币5.87元。

展望

降税减费措施(制造业等行业?#22885;视?6%降至13%;交通运输业、建筑业等行业?#22885;视?0%降至9%)将切实为主要行业减?#28023;?#22686;加企?#36842;?#37329;流,继而支撑未来写?#33268;?#38656;求。

预计年内新增供应有望达到或接近2017年峰值,核?#32435;?#21153;区与非核?#32435;?#21153;区均将迎来约100万平方米新供应。在?#20013;?#30340;租户市场背景下,项目去化周期或将进一步拉长,近期新项目预租情况欠佳即为佐证。

随着近期数个联合办公空间关闭,联合办公市场将进一步整合洗牌、优胜劣汰,同时也不乏新公司新品牌?#36816;?/p>

上海零售市场

2019年前两个月,上海零售总额同比上升6.3%,增速?#20808;?#24180;同期下降0.4个百分点。

2019年第一季度仅普陀区真如商圈的星光耀广场一个新项目入市,为市场带来44,000平方米新增供应。

第一季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.7元。

核?#32435;?#22280;购物中?#30446;?#32622;?#24335;?#19978;季度上升0.2个百分点至6.8%;非核?#32435;?#22280;由于租约到期项目调整导致空置率环比上升1.1个百分点至7.9%。

运动相关业态积极拓店,健身?#31185;?#29260;不断创新,呈?#20013;?#22411;化、精品化趋势。  

展望

核?#32435;?#22280;内多个传统百货进行升级改造,预?#24179;?#32487;续带动商圈氛围提升、刺激消费热情。

购物中心内休闲娱乐品牌需求显著增长,业主意图借此提升项目活力,激发更多潜在客流。

城市更新特辑

步入存量时代,商场同质化竞争激烈,老牌百货亟需转型变革。新世界城作为沪上老牌百货?#24067;?#20837;了改造升级大军,成为其中一员。上海新世界股份有限公司招商总监李?#24403;?#31034;:“新世界城作为上海排名前列的单体百货,今年年底将以全新形象面世,老牌百货如?#20301;?#21457;新生?我们将打?#35780;?#30334;货消费客群年龄段偏大,不适合年轻消费市场的刻板印象,提升购物体验的空间感和舒适?#23567;?#27492;次新世界升级改造的定位介于百货和mall之间——称作‘生活茂’,意在打造传统商业转型升级的新地标。升级后业态架构发生较大变化:百货占比下降至53%,餐饮和功能占比?#30452;?#25552;升至20%和27%,此次调整,新世界城将突出 “她”经济、“家”消费;大力引进首入店,旗舰店、品牌集合店,提高零售品牌的国际化、时尚化;目标客群定位亦转至年轻人和家庭,年龄段将大幅下降;商品走大众高端路线,品牌、?#20998;省?#21697;?#24230;?#31649;齐下,塑造经典与时尚并存的风格,成为南京路步行街的全新名片项目。

上海城创投?#20351;?#29702;股份有限公司管理合伙人以及董事总经理雎晓燕谈及城市更新时表示:“上海2035年以前全市建设用地指标仅剩余2%,亟待转型的现状工业用地近200平方公里,竣工20年以上的公共建筑面积高达5千万平方米,预估城市更新市场规模为一万亿平方米,非常可观。科创综合体作为城市更新与科技创新的结合点与切入点,利用总?#20811;?#23450;、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高的土地总纲,?#24179;?#22478;市更新,同时以科创产业作为驱动,?#36842;?#20840;产业链升级,各类型企业协同发展,形成产业聚集平台。城创中心既是城市更新的典型案例,也是科创综合体的实务探索。”

上海住宅租赁市场

第一季度无新增服务式公寓入市;但一些预计在第二季度正式入市的项目已于第一季度开?#38469;?#36816;营。

第一季度全市平均租金为人民币每平方米每月204.8元,租金指数环比下跌0.2%。服务式公寓租金指数环比下跌0.6%,至人民币每平方米每月245.5元。小业主公寓租金环比上涨2.6%,至人民币每平方米每月184.3元。别墅租金环比下跌0.2%至人民币每平方米每月156.0元。

第一季度全市空置?#20107;?#24471;上涨,平均空置率上涨0.5个百分点至14.8%。服务式公寓空置率环比下降0.5个百分点到17.7%;小业主公寓空置率环比上涨1.5个百分比到13.5%;别墅空置率则环比上升1.6个百分点至8.5%。

展望

三月份有两个服务式公寓项目开?#38469;?#36816;营,并预计于四月份正式开业:

位于中山公?#26696;?#36817;的易里酒店式公寓现更名为悦樘玲珑服务式公寓,正式开?#23707;?#23558;为市场带来119套新增供应;

位于普陀区云岭东路的?#36866;?#38401;服务公寓预计开?#23707;?#23558;为市场带来250套新增供应。

中国金融业的开放利好上海住宅租赁市场。随着更多国?#24335;?#34701;机构业务获得监管部门批准,新进金融专业人员将推升上海住宅租赁需求。

新个税的推行可能会驱使一部分在华高收入专业人士迁出。在服务式公寓市场,这部?#20013;?#27714;将会由新一代租户填补。这些年轻的中国公民大多有海外工作学习的经验,乐于接受租房生活。租客的变化令服务式公寓服务商开始相应地调整其服务。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

第一季度,上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米,较上月环比下降49.4%,同比上升116.8%。

一手商品住宅?#23665;?#37327;?#24067;?#32422;142万平方米,环比下跌7.4%,?#20808;?#24180;同期同比上涨19.1%。

一手商品住宅?#23665;?#22343;价达到每平方米人民币56,500元,环比下跌7.8%。  

一手高?#26031;?#23507;市场

一手高?#26031;?#23507;市场本季度迎来5.5万平方米的新增供应,环比下降86.4%。新增供应均来自已有项目的加推批次。位于衡山路的嘉御庭傲峰以及东外滩板块的首创天阅滨江为市场带来277套新增供应。

一手高?#26031;?#23507;?#23665;?#37327;?#24067;?#32422;19.3万平方米,较上季度环比下跌31.3%。

一手高?#26031;?#23507;价格指数较上季度小幅微跌2.7%, 平均价格达到每平方米人民币99,500元。  

住宅用地市场

第一季度内共?#23665;?#20102;三块纯居住用地。?#23665;?#21344;地面积?#24067;?3.5万平方米,?#23665;?#38754;积?#24067;?2.3万平方米,平均?#23665;?#27004;板价为人民币每平方米16,754元。其中两块位于奉贤区,一块位于嘉定区。此外,另有一块位于奉贤区南桥新城的商住办混合用地于第一季度拍出。

本季度?#23665;?#19968;幅租赁用地,以零溢价?#23665;弧?山?#38754;积?#24067;?#32422;31.9万平方米,容积率为2。

展望

2019年第一季度,各新开盘售楼处人气较旺。农历新年过后,市场有所回温,前来咨询一二?#22336;?#30340;客户较年前有所增加。

一手高端市场供应方面,2019年上海预?#24179;?#20250;有大量新增供应,总供应量将有可能大于2018年总量。其中,曲阜路/静安大?#36152;恰?#27721;中?#33452;约奥?#23478;嘴北滨江将有较为集中的项目入市。

在刚刚落幕的?#20132;?#20013;,关于2019年房地产基调于去年并无太大变化。总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的三稳政策。此外,还将进一?#37237;?#34892;因城施策、一城一策,细化监管措施,保障住宅市场的健康发展。

上海投资市场

2019年第一季度投资市场共达成六宗主要?#23665;唬?#24635;金额人民币276亿元,同比上升66%。其中两宗地块?#23665;?#21344;总金额的一半以上。

由于融资环境仍然严峻,市场基本面不容乐观,卖家开始调整价格预期,市场资本化率有所上升。

有?#24335;?#38382;题的开发商开始寻求合作伙伴或者出售其大规模的开发地块项目来?#33322;庾式?#21387;力。

把握?#23637;?#31383;口,国际投资者?#20013;?#20445;持积极?#23637;?#24577;度,大部分?#23637;?#23545;象为位于例如北外滩等的次级商务区。

第一季度融资环境回暖,开发商境内外密集发债,然而大部分?#25216;?#25152;得将主要用于偿还现有债务。

展望

为了保?#24535;?#27982;平稳发展,预计2019年上半年融资环境将会有所放?#26705;?#20294;是对于房地产行业仍然保持一定监管程度。

随着更多的资本?#24230;?#21040;长租公寓市场,该利基资产预?#24179;?#20250;在2019年保?#22336;?#23637;的态势,然而随着市场不断发展,预计政府会出台更多的监管政策。


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