探索颠覆因素中的房地产市场机遇和挑战

第一太平戴维斯重磅发布全球市场报告《影响力2019》(上海篇)。

第一太平戴维斯采撷全球研究部精粹,汇集大家之言,发布年度旗舰报告《影响力——颠覆因素》,呈现最具权威性的研究结果和前瞻预判。?#26469;?#21464;革,时代演进,“颠覆因素”以时下政治、经济和社会发展的不?#33539;?#24615;作为主因,全方位深度探讨对全球尤其是亚太房地产市场带来的巨大冲击。值得一提的是,中国力量已然成为亚太经济巨擘,报告对中国城市以及房地产市场着墨颇多,紧扣市场脉动,多元解析国内房地产未来走势。

报告深入浅出地从宏观趋势入手,藉由多维度的全球城市韧性指数排名、?#38469;?#22478;市排名以及超级城市群三大板块,衍生至中国房地产走向的方方面面,包罗万象。人口结构变化、全球财富流动、?#38469;?#38761;新的影响等因素都促使市场参与者重新探索商?#30340;?#24335;,把握机遇,直面挑战。

宏观趋势剖析

- 城市韧性指数,抵御颠覆力考核“硬指标”

第一太平戴维斯韧性城市指数识别出全球面对房地产市场诸多颠覆力量时,能够承受考验、或顺应潮流并加以善用的20座城市。中国城市占据6个席位,北上广深四大一线城市赫然在列,此外天津、苏州亦入榜。这些城市经?#38376;?#21187;,具有?#27801;中?#21457;展力,吸引投资程度高、房地产资本流动性大、市场高度成熟。

“亚太区在2018年赶超美洲,成为500亿美元以上GDP城市最多的区域。中国城市在过去十年中所展现的韧?#21592;?#29616;尤为值?#36152;频饋?strong>以上海为例,强有力的政策支持以及极具战略意义的城市规划使这座城市?#36842;?#20102;高速发展。作为国际化程度最高的内地城市,上海吸引了大量跨国企业来此投资、设立中国总部。如今上海也在积极尝试新理念,大力?#24179;?#31185;技创新,目标打造上海?#26031;?#26234;能创新策源地。加之与长三角城市的城际融合发展,上海在全球舞台上的领先地位将继续得到巩固。”第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管 James Macdonald(简?#26705;?#34920;?#23613;?/strong>

- 超级城市群,韧性效果“加成”

城市人口不断增加,推动大都市区融?#24076;?#24418;成联动发展的超级城市群,叠加城市韧性。区域内?#36842;?#36164;源、人才的共享,并拥有充足的?#25237;?#21147;和广阔的消费者市场。另一方面,城?#20351;?#36890;协作亦需面临一系列的挑战,包括市场规则、市场监管、信用治理的统一等。

粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的超级城市群之一。现正投?#24335;?#35774;以高速铁路、城际铁路为主体的城?#22763;?#36895;交通网络,将连通区内11座城市。深圳、广州作为区内主要城市,其影响力也将继续增强。随着一体化进程的?#24179;?#22823;湾区将成为经济重地。湾区城市之间已?#34892;?#22810;共同点,不少香港公司在珠三角城市设立工厂,还有大量人口往来于湾区各城市间寻找就业机会。

作为国家发展战略之一,长三角一体化示范区的建设备受关注。以上海为核?#27169;?#25919;府力求?#36842;?#20135;城融合、交通互联、以及公共服务置换,将长三角打造为具有全球?#36203;?#21147;的世界级城市群、全球资源配置的亚太门户。

简可认为,从规模效应的角度出发,人口、资源、经济具有向大?#25237;?#24066;圈汇聚的趋势。近期政府推出的放开落户限制为长三角区域内的二、三线城市带来发展契机,通过放大效应,使环沪城市有更多机会吸引人才,也为房地产投资带来巨大机遇。上海还联合杭州、嘉兴,打造 ’沪嘉杭G60科创走廊’,从科技创新、产业融合、人才引进、基础设施建设等方面?#24179;?#21306;域协同发展;交通方面:沪苏湖高铁、沪通铁?#33452;?#21450;上海第三机场的选址进一?#37237;?#21160;长三角一体化进程。而挑战在于覆盖城市之多对公共资源的配置和协调提出更高的要求。

 - ?#38469;?#22478;市排名,?#38469;?#39046;域 vs 房地产

第一太平戴维斯?#38469;?#22478;???指数排行榜中,从商务环?#22330;⒓际?#29615;?#22330;?#22478;市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个?#38469;?#22478;市。上海、?#26412;?#39321;港、深圳、杭州及成都六?#21069;?#19978;有名,上海凭借开放的商务环?#22330;?#25104;熟的?#38469;?#29615;境和通达的交通移动性在六大城市中拔得头筹。

中国作为?#38469;?#21019;新的主力军之一,有志于引领?#26031;?#26234;能(AI)的发展。中国的科技人才储备在全球首屈一指,每年有近500万科学、?#38469;酢?#24037;程和数学(STEM)专业毕业生。

“中国业已站在?#26031;?#26234;能领域和?#38469;?#21046;造业前沿,本土?#24067;?#20225;业也正大举进军国际市场。在物联网和?#26031;?#26234;能?#38469;?#30340;‘加持’下,进入存量房时代的大?#20351;?#34892;业也正迎来悄然变革。将包括云中心、移动?#38469;酢?#26234;慧物联、?#26031;?#26234;能、大数据在内的科学?#38469;?#19982;全渠道服务的物管模块相结?#24076;?#36825;是未来房地产‘管家’将会扮演的重要角色。” 简可表?#23613;?/strong>

房地产趋势之变

 - 高端住宅市场流动

全球经济放?#28023;?#36130;富不断增长、豪宅买家需求和偏好不断演变,伴随市场调控措施等不?#33539;?#24615;,一系列“颠覆”因素正以不同方式影响着全球高端住宅价值。

中国新秀城市的房价在过去十年中增长惊人,例如上海,累计涨幅高达133.3%。由于比较基数?#31995;停?#21152;之中产阶级财富累积,买房保值升值观念的推动,房价上涨态势迅猛。

“尽管有预测称全球经济增长将适度放?#28023;?#20294;鉴于高净?#31561;?#32676;数量不断增长,预计高端住宅房地产需求将?#20013;?#21463;到支撑。就国内豪宅市场过去10年来的涨幅而言,国内一线城市蕴藏巨大潜力,对国内高净?#31561;?#22763;颇具吸引力。而放眼全球,中国买家也正积极寻求资产的多元化配置。?#20998;?#32463;?#36152;中此眨找?#31283;定,主要城市的大型新建住宅项目进一步向境外人士开放,导致中国买家置业需求升温,成为资产配置多元化的理想之选。” 简可表?#23613;?/strong>

 - 新零售、体验消费起势

随着消费者行为的转变,消费场景也被重新定义。业主和运营商引入新的休闲概念,提升零售综合体项目的价值。传?#25215;?#38386;业态(如餐饮、健身和影?#28023;?#38656;求仍在,但真正引领消费的却是新兴休闲业态,包括以?#38469;?#20026;支撑的新概念。

2013年至今,新兴休闲业态共吸金198亿英镑,休闲扩张?#39034;?#24109;卷全球。购物中心的传统零售主力业态正逐渐被客流效应显著的新概念休闲所取代,包括快速兴起的竞技社交,催生出“社交+餐饮”新消费模式。伦敦Swingers、?#23665;?#23665;Urban Putt、墨尔本Holey Moley,?#21152;?#35777;着室内高尔夫与精酿啤酒/鸡尾酒和美食结合这一模式的成功。

而沉浸式VR助力引入体验式品牌。加拿大公司The Rec Room将VR与餐饮、街机游戏相结合。而中国电竞运营商英雄互娱近年与K11购物中心达成价值2.2亿英镑的合作交易,将在中国九个城市的K11购物中心合作建立VR体验馆及电子竞技主题的酒吧餐饮娱?#21482;?#21160;区。简可表示:“如今零售商场想要吸引人群到店消?#30740;?#35201;花费更多心思,业主希望通过互动体验吸引年轻消费者,游戏在亚洲一直拥有巨大市场,最终都需要实体场馆来支持运营。”

 - 城市更新进行时

线上零售?#20013;?#28779;热,业主和开发?#29305;?#38656;调整策略,焕新零售空间。第一太平戴维斯专家奉上来自世界各地最具创新性的解决方案典型,为业主和开发商提供决策?#25991;薄?#36208;文?#31456;?#32447;的?#26412;?#19975;科时代广场从商场变身城市综合体,通过艺术装置和巨型浮雕式雕塑营造空间戏剧感;美国俄亥俄州的兰德尔公园购物中心前身为全球最大购物中?#27169;?#22352;落于?#24179;?#22320;段,?#30452;?#20122;马逊改造为大型多层配送中?#27169;?#38598;聚效应有望吸引餐饮和零售业态;位于伦敦的 Cantium Retail Park 原本是废弃零售公?#22467;直?#25913;造为集住宅、零售与餐饮于一体的高端综合体。

土地资源稀缺、存量时代下的房地产?#27801;中?#21457;展成为超大城市面临的共同难题。住宅、百货、购物中心、办公楼、厂房、园区改造等皆为城市更新不可或缺的重要一环。“城市更新最大的经济动能和财富即是?#29273;?#26087;的存量物业通过定位策划、规划建设导入新型的IP业态使之‘焕活’,带动整个片区发展能级,?#32435;?#27665;生福祉。”简可说道。

 - 共享经济?#27604;伲?#20849;享居住、共享办公)

当代年轻人重?#26377;?#20316;、联系、分享,世界正受到新生代价值观的影响。共享居住和办公应运而生。

年轻一代居住需求不断变化,国内共享居住成为千禧一代的理想居住选择。

共享办公空间灵活的办公对经济有利?#31859;?#29992;,使传统业主为挽留租户做出更多努力,成为“空间即服务”概念的运营商,或将引发办公空间租赁期限缩短。业主还将越来越多地与专业运营商合作,最大限度释放资产潜力。

“共享办公在国内?#36203;?#28608;烈,不单是同业?#36203;?#36824;需面对来?#28304;?#32479;业主的?#36203;?#24403;前已处于行?#36842;?#29260;、大鱼吃小鱼的并?#33322;?#27573;。未来共享办公租赁市场将接受巨大发展压力和严峻挑战。”简可如是说。

 - 工业、物流地产新视角

城市物流日益复杂,使得现有道路网络的负荷增加,更对城市房地产空间提出更多需求。仓库选址应尽可能接近其送货目的地,同?#26412;?#21487;能避开交通拥堵。城市仓库租户的房地产需求将发生变化。

中国计划到2025年建设150个物流枢纽。这是政策干预影响房地产市场、?#24179;?#26410;来物流发展的典型案例。国家物流枢纽分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型这六大类。届时还将借助自动驾驶和无人机?#38469;酰?#25552;高空运、高铁、冷链和农村电商的快递服务能力。


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